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剛過去的周末，比氣溫更高的是各地提振消費(fèi)的熱情。

6月18日晚，2022南京國(guó)際消費(fèi)節(jié)·夜之金陵活動(dòng)啟動(dòng)，開啟了“白+黑”全時(shí)段系列消費(fèi)促進(jìn)活動(dòng)。此前，南京國(guó)際消費(fèi)節(jié)已先后舉辦“為寧而來”春季系列活動(dòng)150余場(chǎng)。

流動(dòng)加速，提振消費(fèi)。城市的煙火氣逐漸回歸中，南京商業(yè)版圖正在洗牌——核心商圈捍衛(wèi) “王者榮耀”，新興地帶則沖出了逆風(fēng)飛揚(yáng)的“孤勇者”……

對(duì)于南京這座特大城市而言，不僅要在短時(shí)間內(nèi)找回昔日人氣、喚醒消費(fèi)力，更為重要的是，要放大“中華第一商圈”吸引力，奠定國(guó)際消費(fèi)中心城市的硬實(shí)力。

“第一商圈”的人氣回來了

這個(gè)周末，長(zhǎng)江路一側(cè)又出現(xiàn)了車輛排隊(duì)緩行模式，車隊(duì)繞圈等候進(jìn)入德基廣場(chǎng)的停車場(chǎng)。6月17日—6月26日，德基廣場(chǎng)啟動(dòng)了16周年的店慶周活動(dòng)，十倍積分等促銷活動(dòng)堪稱近年來最大力度。地下車庫里外地車牌多了起來，一樓最熱門的三家奢侈品店門口排起了長(zhǎng)隊(duì)，昔日熙熙攘攘的人流又回來了。

德基廣場(chǎng)門口

“5月份銷售額同比恢復(fù)了八成五，6月份人氣和銷售加速回升，目前已和去年同期持平，希望全月能實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)?！敝醒肷虉?chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。受疫情影響，服飾消費(fèi)類客單價(jià)下降，黃金珠寶、名表和化妝品類則成了業(yè)績(jī)中堅(jiān)。

當(dāng)下，中央商場(chǎng)618購、南京新百70周年慶、東方福來德潮玩購等優(yōu)惠促銷好禮不斷，正迅速拉升商圈人氣。房車音樂節(jié)、城市主題露營(yíng)、滑板挑戰(zhàn)賽等夜間主題場(chǎng)景煥新，激發(fā)夜間消費(fèi)活力。

外地客流回歸還有個(gè)過程，但學(xué)生客流已經(jīng)明顯增加。接下來兩個(gè)月暑期檔對(duì)于新街口商圈尤為關(guān)鍵，多家商場(chǎng)負(fù)責(zé)人均表示，大家都鉚足了勁搞促銷做活動(dòng)，這是商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的關(guān)鍵一役。

素有“中華第一商圈”美譽(yù)的新街口，是全國(guó)唯一一個(gè)有4家年?duì)I業(yè)額40億元以上百貨購物中心的商圈。但毋庸諱言，除了德基“一騎絕塵”往前沖，其他綜合體的銷售總額在全國(guó)單體商業(yè)綜合體的排名已經(jīng)有所下滑。

“我們更需直面的是，客群生活態(tài)度和消費(fèi)習(xí)慣的改變。”江蘇正和承邦企業(yè)管理集團(tuán)董事長(zhǎng)吳正梅認(rèn)為，疫情之后，市民更加追求健康和自然，注重環(huán)境空間舒適性和交通出行的安全便捷，新街口在環(huán)境、業(yè)態(tài)上要進(jìn)行適時(shí)提升，做強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

“5年前、10年前，我們每年都要來南京考察學(xué)習(xí)的?！贝饲?，南京一眾商業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人去成都、重慶、杭州等地學(xué)習(xí)考察時(shí)，對(duì)方這樣表示。南京的商圈一直是業(yè)界的標(biāo)桿榜樣，如今的“新街口印象”有點(diǎn)老了，缺少變化。

沖破疫情陰霾，打造一個(gè)活力四射的新街口，仍有一系列問題待解。作為一個(gè)車行交通樞紐，地下互聯(lián)互通但地面空間割裂，呼吁已久的空間連廊計(jì)劃是否能付諸實(shí)施？一個(gè)商圈跨三區(qū)，缺少一個(gè)高位協(xié)調(diào)的機(jī)制，整體空間品質(zhì)提升和片區(qū)錯(cuò)位發(fā)展需要全盤統(tǒng)籌……

“今年，應(yīng)該是新街口改變的關(guān)鍵一年。”南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)席會(huì)長(zhǎng)馮憲法介紹，今年新街口的幾大商場(chǎng)都有改造提升計(jì)劃，期待能在城市規(guī)劃、管理上能夠?qū)崿F(xiàn)突破。他認(rèn)為，隨著德基三期、金陵中環(huán)等項(xiàng)目加快建設(shè)，原新華社地塊推進(jìn)開發(fā)，新街口商圈將重塑競(jìng)爭(zhēng)力。

商業(yè)新勢(shì)力正逆風(fēng)“翻盤”

疫情陰霾之下，南京商業(yè)版圖上并不乏逆風(fēng)飛揚(yáng)者。

“我們是南京為數(shù)不多銷售業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)的綜合體。這說明，我們的‘重度運(yùn)營(yíng)’理念，正在改變江北市民的消費(fèi)習(xí)慣和生活習(xí)慣?！?江北虹悅城總經(jīng)理韓琰說，虹悅城在正確的時(shí)機(jī)，選擇了正確的地點(diǎn)。2021年的最后一天，江北虹悅城在浦口區(qū)開業(yè)。5公里范圍內(nèi)，有江北新區(qū)的高凈值階層，也有南京工業(yè)大學(xué)、南京審計(jì)大學(xué)的年輕群體。在此之前，這一區(qū)域沒有一家高品質(zhì)的購物中心。業(yè)內(nèi)同行驚嘆，“就像是一道大閘，幾乎把本地客流全部留在了隧道這頭?！?/p>

“太好逛了，那么多人氣網(wǎng)紅店，以后每個(gè)周末都要來一趟?！奔易『游鞯睦钊衄撛谂笥讶懴逻@段文字，配圖則是光影斑斕的玻璃穹頂和2000多平方米的半開放中央廣場(chǎng)。一個(gè)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，江北虹悅城的客流中，有超過20%來自主城區(qū)，而且還是年輕人居多。

反向引流，魅力何在？“是對(duì)都會(huì)生活氛圍的營(yíng)造，是聚焦青年客群的業(yè)態(tài)布局?！表n琰說，江北虹悅城的自我定義，就是一個(gè)“全時(shí)都會(huì)生活聚場(chǎng)”。從清晨的一杯咖啡到中午的一餐美食，從午后的一部電影到晚間的一次歡聚，再到子夜的酒吧小酌，每一時(shí)段的消費(fèi)需求，在這里都有多元的選擇。

去年，南京的大型商業(yè)體里有兩家保持了同比增長(zhǎng)。一家是眾所周知的德基，另一家則是江寧的砂之船。

2015年，這家創(chuàng)辦于重慶的中國(guó)本土奧特萊斯品牌繼進(jìn)軍杭州后，把南京作為第三站，落戶江寧未來科技城。當(dāng)年南京已有多家奧特萊斯，其一出生便是“群狼環(huán)伺”。但出人意料的是，依靠大牌名品集聚優(yōu)勢(shì)，砂之船在進(jìn)入南京第二年就逐漸站穩(wěn)腳跟，前兩年業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)翻倍。2018年以后，年增長(zhǎng)率穩(wěn)定在20%—30%左右。疫情影響下，砂之船的銷售額每年仍能實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)?，F(xiàn)有客流中，有二到三成是來自周邊地市。

在一般人眼中，奧特萊斯只賣工廠貨、往季貨、打折款。砂之船刷新了消費(fèi)者的印象。南京砂之船資產(chǎn)管理有限公司副總經(jīng)理曹凌燕強(qiáng)調(diào)，奧萊同樣需要引領(lǐng)潮流，不僅要有一眾國(guó)際大牌入駐，品類也要不斷提檔升級(jí)。國(guó)潮和潮流運(yùn)動(dòng)風(fēng)興起時(shí)，砂之船陸續(xù)引進(jìn)了中國(guó)李寧、安踏等品牌。奧萊是靠零售興起，但又不能是單一零售，要有更加豐富的生活方式，凸顯社區(qū)功能。砂之船陸續(xù)引入餐飲、親子、游玩和美妝業(yè)態(tài)，全南京只有兩家的網(wǎng)紅咖啡店進(jìn)度條，一家開在市中心，另一家就在這里。

經(jīng)歷三年疫情后，消費(fèi)者對(duì)于未來的預(yù)期有更多不確定性，消費(fèi)行為會(huì)更加理性，更多去追求高性價(jià)比。曹凌燕認(rèn)為，以物美價(jià)廉為立身之本的奧萊業(yè)態(tài)，其優(yōu)勢(shì)反而會(huì)不斷顯現(xiàn)和放大。

新興商圈仍有增長(zhǎng)點(diǎn)

6月12日晚上7點(diǎn)半，雨花吾悅廣場(chǎng)1號(hào)門前，撲面而來的熱浪中，氤氳著孜然和咖啡的香氣。夜幕下，近50輛私家車敞開后備箱，開張做買賣。不遠(yuǎn)處，正在蓮花湖畔散步的人們不斷被吸引過來。

長(zhǎng)期以來，在南京人印象中“大板橋”活力不足，這背后是板塊商業(yè)資源的短板。2020年底，雨花吾悅廣場(chǎng)克服疫情影響實(shí)現(xiàn)100%滿鋪開業(yè)，迅速成為這里的消費(fèi)新地標(biāo)?！岸宋缛炖塾?jì)人流量超20萬人，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額同比上浮15%。”商場(chǎng)負(fù)責(zé)人介紹，下周末起，這里還將陸續(xù)搭建沙灘場(chǎng)景，舉辦啤酒節(jié)、龍蝦節(jié)、音樂節(jié)，打造菜籃子工程市集。

雨花吾悅

南京市3萬平方米以上的購物中心已經(jīng)有104家、876.6萬平方米。以新街口商圈為核心，夫子廟商圈、河西商圈、百家湖商圈、仙林商圈、江北商圈等新型城市商圈為重點(diǎn)的現(xiàn)代商圈體系基本形成。

但對(duì)于敏銳的社會(huì)資本和高明的商業(yè)操盤手而言，不僅有類似“大板橋”這樣的空白區(qū)域可以落子，還有一些商圈亟待提檔升級(jí)，其中仍然充滿機(jī)會(huì)。

“橋北地區(qū)有很強(qiáng)的購買力，潛力很大?！眳钦穲F(tuán)隊(duì)操盤的金象城即將在橋北商圈開業(yè)，她很有信心。橋北地區(qū)當(dāng)年普遍房?jī)r(jià)不高，居住者群體房貸壓力不大，這些客群的消費(fèi)潛力可觀，就是需要有一個(gè)好的項(xiàng)目，有好的商業(yè)內(nèi)容提供，消費(fèi)將汩汩而出。

商家的選擇可以佐證她的判斷。雖然已在不遠(yuǎn)處的弘陽廣場(chǎng)入駐開業(yè)，但盒馬鮮生依然堅(jiān)定選擇在金象城開店?！跋嗑嗖贿^3公里，你們要開兩家？”“沒有問題！我們已經(jīng)做過了充分的市場(chǎng)調(diào)研?！?/p>

其實(shí)，光從建筑形式上看，金象城就像是一個(gè)更加對(duì)味的產(chǎn)品，其采用了“盒子+街區(qū)”的搭配方式，將“城市森林”的主題貫穿其中，營(yíng)造一個(gè)“會(huì)呼吸”的購物中心，提供更多的社交性公共空間和社群互動(dòng)場(chǎng)景。

“起初的招商遠(yuǎn)沒有想象的那么順利，合作伙伴沒有信心，畢竟江北從來都不是南京的消費(fèi)重鎮(zhèn)?！表n琰回想當(dāng)年，與巴奴火鍋對(duì)接時(shí)，她帶著厚厚一沓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告坐進(jìn)了對(duì)方的辦公室，“他們的新街口首店已經(jīng)開了，天天爆滿，巴奴的高管問我，為什么要開到江北去？為什么不選在橋北？”韓琰的回答也很干脆——10年前的浦東，就是今天的江北。

“目前江北新區(qū)有近110萬人口，隨著產(chǎn)業(yè)聚集、人口快速增長(zhǎng)，教育、醫(yī)療等公共配套完善，橋北商圈也正不斷進(jìn)行內(nèi)容升級(jí)。”江北新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局副局長(zhǎng)嚴(yán)巖說，下一步，商圈發(fā)展的一項(xiàng)重要工作是引導(dǎo)商業(yè)綜合體差異化定位、協(xié)調(diào)發(fā)展。

曹凌燕和同事最近在忙著“擁江發(fā)展”，她帶領(lǐng)幾十人的團(tuán)隊(duì)從江寧趕來，擠在孵鷹大廈的兩個(gè)大開間里臨時(shí)辦公。今年下半年，南京第二家砂之船超級(jí)奧特萊斯就要在江北新區(qū)開業(yè)，200多家店鋪招商即將完成。城南河畔，烈日下的施工還在緊鑼密鼓進(jìn)行，大型綜合體的紅磚外立面已經(jīng)老遠(yuǎn)就能看到。

“我們把主流目標(biāo)客戶形容為‘開車帶娃的年輕媽媽’，江北新區(qū)企業(yè)多，高品質(zhì)樓盤多，年輕人也多，未來陸續(xù)落戶成家，恰恰是具有很大消費(fèi)潛力的一個(gè)群體。”更重要的是，跨江而來，以新區(qū)為支點(diǎn)，砂之船向西部和北部相鄰城市的輻射能級(jí)會(huì)進(jìn)一步凸顯。

街區(qū)重構(gòu)城市“吸引物”

“讓更多人愿意來、愿意買。”這是眾多商家最頭疼的事。

夫子廟景區(qū)客流不容樂觀，大量外地游客還沒有來。水游城相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，通過打造寵物友好商場(chǎng)、秦淮夜肆市集等系列活動(dòng)，其客流開始回升，6月份銷售額已恢復(fù)到去年同期的八成多。作為景區(qū)旁的商業(yè)綜合體，文旅地標(biāo)的引流作用對(duì)其依然十分關(guān)鍵，其正在策劃與老門東等景區(qū)的聯(lián)動(dòng)。

水游城

“市區(qū)對(duì)我們門東的要求，就是要讓老門東的豐富場(chǎng)景和龐大人流，助力商貿(mào)企業(yè)消費(fèi)回升?！蹦暇╅T東歷史街區(qū)管理有限公司副總經(jīng)理姚涵說，今年4月份，街區(qū)在全市率先啟動(dòng)一系列主題活動(dòng)，人氣得以快速回升，如今周末客流5萬多人次。

在業(yè)界人士看來，在疫情防控常態(tài)化的背景下，相對(duì)于盒子式購物中心，開放式的街區(qū)商業(yè)正越來越受到關(guān)注，成為了消費(fèi)者的“新寵”，也成為地區(qū)傾力打造的城市文旅核心吸引物。

老門東

9600人！南京元成文化商旅有限公司董事總經(jīng)理潘韜對(duì)這個(gè)數(shù)字記憶猶新。今年5月2日，他們負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)的南京頤和路歷史文化街區(qū)第十一片區(qū)，創(chuàng)下開街不到半年來的客流新高，只有15平方米的J-CAFE咖啡店一天的銷售額9000多元。

要知道，這一片區(qū)占地只有6000平方米，建筑也不過7幢。這里引進(jìn)了寶龍藝術(shù)中心，四層小樓里規(guī)劃了主展廳、藝術(shù)長(zhǎng)廊和藝術(shù)生活館，每?jī)蓚€(gè)月一次的頻率更新藝術(shù)展覽，吸引眾多游客打卡。從假期的火爆回歸到日常后，周一到周四，街區(qū)平均仍能有一兩千人的客流，年輕人是主力軍，引進(jìn)的美式餐吧和融合菜館，成為小紅書和大眾點(diǎn)評(píng)上的熱門餐廳。

6月11日，建鄴區(qū)發(fā)布南京首個(gè)24小時(shí)不打烊的消費(fèi)街區(qū)——“西城·夜未央”。“‘夜未央’有夜色正濃、還沒到高峰之意?！苯ㄠ捀咝聟^(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“西城·夜未央”東起西城路，西至泰山路，北起河西大街，南至嘉陵江東街。項(xiàng)目一期、二期總建筑面積1.3萬平方米，預(yù)計(jì)總投資約1.3億元，力爭(zhēng)今年年底試營(yíng)業(yè)。項(xiàng)目將重點(diǎn)培育夜生活文化，引進(jìn)一批網(wǎng)紅餐飲、娛樂、健身、小劇場(chǎng)等多元商業(yè)業(yè)態(tài)。

作為南京人口結(jié)構(gòu)最年輕的城區(qū)，建鄴區(qū)這幾年陸續(xù)打造了喵喵街主題街區(qū)、銀杏里文化藝術(shù)街區(qū)等一批網(wǎng)紅街區(qū)。該區(qū)今年提出“消費(fèi)領(lǐng)潮工程”，將以河西中央公園為核心，沿CBD一期中軸線向北延伸，打造集文化、藝術(shù)、休閑、消費(fèi)于一體的時(shí)尚活力街區(qū)。

“打造文化街區(qū)和街區(qū)商業(yè)，并不是就商言商，就消費(fèi)而談消費(fèi)，追求短期效益。”在馮憲法看來，南京作為一座區(qū)域輻射力強(qiáng)的文化名城、旅游城市和消費(fèi)中心城市，需要打造更多像門東這樣“外地人必去、本地人常去”的城市核心吸引物、文商旅消費(fèi)目的地。

新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 仇惠棟 董翔 盛文虎 鹿琳 周敏